【摘要】 中指研究院7月月报：西安办公成交价14123元/㎡、同比涨49.68%，成交面积3.37万㎡；租赁端戴德梁行Q2租金80.03元/㎡·月、空置率30.01%。销售与租赁双市场分化。

一、7月销售市场：办公成交放量，价格同比涨近五成

2026年7月，西安商办销售市场走出与租赁市场截然不同的行情。根据中指研究院发布的《西安商办市场监测月报2026年07月》，7月西安市办公成交价格为 14123元/㎡，成交面积 3.37万㎡，同比上涨 49.68%，环比下跌 74.07%；批准上市面积 1.88万㎡，同比上涨 27.18%，环比下跌 84.1%。

商业市场同样量价齐升：7月商业成交价格 19326元/㎡，成交面积 4.98万㎡，同比上涨 48.36%，环比下跌 36.15%；批准上市面积 7.97万㎡，同比上涨 44.09%。

值得关注的是二手办公市场的活跃度回升。截至2026年7月，西安二手办公存量挂牌套数为 28套，较上期增加 5套，散售型办公资产的流动性正在悄然修复。这与租赁端"以价换量"的逻辑形成对照——租赁市场走量不走价，销售市场则是价格先行回暖。

指标	办公市场	商业市场
2026年7月成交价	14123元/㎡	19326元/㎡
成交面积	3.37万㎡	4.98万㎡
成交面积同比	+49.68%	+48.36%
批准上市面积	1.88万㎡	7.97万㎡
二手办公挂牌	28套（+5套）	—

二、租赁市场：租金80.03元筑底，空置率缓慢回落

与销售放量形成对照，西安甲级写字楼租赁市场仍在底部盘整。戴德梁行《2026年二季度西安写字楼零售市场报告》显示，二季度全市优质甲级写字楼总存量维持在 229.5万㎡，无新增项目入市；整体平均租金环比下降 1.34% 至 80.03元/㎡·月，同比降幅约2.4%；空置率环比下降 0.43个百分点 至 30.01%。

租金已连续三个季度下跌，但跌幅明显收窄：2025年四季度环比跌2%、2026年一季度跌1.06%、二季度跌1.34%，市场从"急跌"转入"阴跌"，业主策略全面转向以价换量。需求端则持续向头部行业集中——金融业、TMT、租赁及商务服务业三大行业成交占比从2025年四季度的62%一路抬升至2026年二季度的 75%。

从面积结构看，企业"越租越小"的趋势仍在延续。仲量联行数据显示，300㎡以下成交占比近七成，400㎡以下占比近八成。100-200㎡的中小户型出租率高达86.2%，成为当前市场去化最快的产品。

三、五大板块分化：城北性价比最优，城南去化承压

板块层面，西安写字楼市场"核心稳、新兴升"的分化格局进一步固化。据戴德梁行2026年一季度数据，五大核心区域呈现明显的"租金-空置率"博弈：

板块	平均租金(元/㎡·月)	空置率	市场特征
中心城区	84.47	27.84%	租金最高，地段抗跌
高新区	83.72	31.91%	供需博弈最激烈，金融科技集中
曲江	82.30	30.16%	文创高端服务适配窄
城南	78.81	35.06%	空置率全市最高，军工科研集聚
城北/经开	72.79	26.57%	租金最低、空置最低，性价比最优

城北以72.79元/㎡·月的最低租金配合26.57%的最低空置率，成为全市"价格到位、需求最稳"的板块，对制造、贸易、物流类企业吸引力突出；城南空置率突破35%，去化压力最大。高新区作为西安商务大本营，租金与空置率双高，折射出优质供应集中与需求旺盛并存的格局。

四、趋势研判与建议

供应端压力并未解除。2025年全年入市约37万㎡，将总存量推至229万㎡以上；2026—2027年预计再入市超 35万㎡，重点落在未来之瞳丝路科学城、曲江QCIC片区，未来两年去化压力难以明显缓解，租金大概率继续横盘或阴跌。

交通变量正在重塑办公版图。2026年是西安地铁大年——地铁8号线环线、15号线、西安东站投运，将城北、城东、曲江、航天纳入更短通勤半径，多中心办公节点被重新激活。对企业而言，"只能在高新"的旧逻辑正在被打破。

给租户的建议：当前是近三年来议价能力最强的一年，优质客户普遍可争取2—4个月免租期；大面积（1000㎡以上）客户议价空间最大，单价可谈到挂牌价七折。给业主的建议：放弃租金反弹幻想，优先用价格留住金融、律所等优质客户，小面积精装房源是去化最快的资产。给投资者的建议：西安写字楼已过"买地段即赚钱"阶段，未来办公资产价值取决于产业生态链接能力与精细化运营水平。

数据来源：中指研究院《西安商办市场监测月报2026年07月》、戴德梁行《2026年二季度西安写字楼零售市场报告》、仲量联行西安市场报告，统计时间：2026年7月